【節税対策】財産の分類：不動産
不動産の節税対策
節税への道：土地の評価額を見直す
割合が高い部分だから、上手に節税していけたらいいね。
ここはサクラくんに、前提を確認しておこうかな。
『不動産』の節税で気を付けるべきことはある？
それは、相続財産としての『土地の評価額』についてだ。
日常生活で土地の価値について意識するとしたら、
だいたいこういったものだと思うんだけど……
- 売買取引する時の『実勢価格（市場価格）』
- 毎年、市町村から通知される『固定資産税評価額』
相続時の評価額は、これらとは別の額になるんだ！
土地については分類も細かくて……国税庁のページで
説明されている中でも、関連項目がけっこう多いぞ。
国税庁 ＞ タックスアンサー ＞ 相続財産や贈与財産の評価
でも、今知りたいのは節税対策だから、詳細まではいいや。
まず、土地の評価額の算出には、複数の要素が関わってくる。
最低限挙げるだけでも、次の3つは大きいだろうね。
- 地目 ……宅地、田、畑などの分類
- 権利関係……賃貸しているかどうか
- 特例など……適用されれば、相続税の節税にも
そして、本格的に節税を考えるなら、もっと専門的な要素、
細かい部分にまで目を向けて、糸口を探すこともできるんだ。
一例としては、無道路地や土地の型状による減額などかな。
だからこそ、算出する人が相続財産としての土地の評価方法に
慣れているかどうかで、評価額に差が出る余地もあるのさ。
低く評価されれば、税を支払う場合もその額が小さくなる。
つまり……上手に工夫して、土地の評価額を低くできれば、
土台の段階から相続税の節税に繋げられるんだ！
重要だよ！ 財産総額は相続税計算の前提なんだから、
そこが問題になっちゃうと後々に大きくズレが出る。
税の中でも『相続税』、更にその中の『土地の評価額』に
詳しい専門家ならではの対策法と言えるかもしれないな。
専門家の得意分野と依頼人の目的がマッチしていれば、
どちらの側にとっても、理想的な結果になりそうだ！
節税への道：居住用の不動産なら配偶者へ贈与する
対象の不動産が『居住用』と明確に指定されていて、
しかも相手は『配偶者』って但し書きまで付いてる！
でも、噛み砕いてみれば「夫婦で住む家」と考えて良いかも？
あとはルールが複雑だったりしなければ、なんとか……。
クロウくんは『生前贈与』って聞いたことない？
相続が発生する前に、その財産を贈与という形で
対価を受け取らずに移しておくことなんだけど。
自分の持っている財産を、あらかじめ色々な相手に
分散させて、相続税の軽減に繋げようって考え方さ。
1人あたりに毎年110万円の基礎控除が設けられていて、
その金額以下なら税金の支払いが発生しないんだっけ。
基礎控除額の範囲内なら、毎年非課税で贈与できるから
長期的な相続税対策としてわりと有名かもしれないね。
受け取る側を『受贈者』と言うから、覚えておくといい。
『居住用の不動産を配偶者へ』という今回の前提は、
税金の『配偶者控除』が元になっているんだ。
特例が適用されると、基礎控除額の110万円とはまた別に
最高で2,000万円までの金額に贈与税がかからないのさ。
規定の要件を全て満たせば、贈与税の負担減が見込めるよ。
- 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後の贈与である
- 贈与財産は受贈者が住むための国内の居住用不動産、
またはそれを取得するための金銭である - 贈与を受けた年の翌年３月15日までに、受贈者が住居へ
現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みである
110万円＋2,000万円＝2,110万円までは非課税で、
スムーズに財産を移動することができるかもしれないね。
これはなかなか大きな金額だぞ！
『生前贈与』で遺産総額を減らすことに加えて、
大きな非課税額を利用できるから、節税効果は高そうだ。
まず、配偶者控除が適用されるのは、同じ配偶者からの
贈与に対しては、一生に一度だけ。とは言え、20年以上の
婚姻期間が前提だから、複数回受ける機会は少ないかも。
それから、基礎控除とは違って贈与税の申告が必要になる！
手続きをするために、書類も幾つか揃えなきゃいけないんだ。
詳しくは、国税庁のホームページで確認できるよ。
国税庁 ＞ 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
ここぞという使いどころを見極めて活用したいよね。
申告手続きも必要になるし、実行を考えているとしたら
事前に一度、専門家に確認や相談してみると安心できそうだ。
節税への道：不動産を貸す
不動産の種別や、貸す相手が誰かなども指定はない。
他人に貸している間は、たとえ大元の所有者であっても、
すぐ自分の都合だけでどうこうできる状態じゃなくなる。
そこを加味して、通常よりも評価額が下がるんだ。
誰かに預けておくぐらいが決断しやすいのと同じかな。
不動産を売っちゃえばお金にはなるけど、その場合は財産の
総額が減るわけじゃないから、節税には直結しないもんね。
現金や納税資金の調達という意味なら、売却もアリ？
意向や資産状況に合わせた方法を、上手く使い分けよう。
貸し出す場合のメリットとしては、投資が必要ないし、
継続して安定した収入を見込めるようになることだ。
ただ、土地の場合は『建物用地として貸す』のが
節税する上で肝心な部分だから、覚えておいてね。
資金的な損をする可能性が低い方法なのかな。
土地を『建物用地』に限定したのはどうして？
所有者に不都合な部分の埋め合わせで減額するイメージかな。
だから例えば『貸す』っていう言葉だけを拡大解釈して、
自分で『貸駐車場』を作るのは、扱いが違うから注意だよ！
その場合、評価額は基本的に軽減されないと思っておこう。
契約の内容によっては評価額に影響することもあるけど、
ちょっと複雑だから国税庁のページで確認してみてね。
国税庁 ＞ 貸駐車場として利用している土地の評価
節税への道：土地にアパートを建築する
以前、初心者のC子さんと一緒に調べたこともあったなぁ。
Freeな相続 ＞ 更地の相続税対策には、賃貸物件を建てるべき？
区画整理の影響で、持ってる土地の価値が上がったりすると、
業者さんからの打診をきっかけに知る人もいるみたいだね。
わりと有名なやり方なのに、先に紹介しなくて良かったの？
リスクを伴うやり方でもあるっていうのがポイントかな。
相続税対策を行う際は『目的とのバランス』が大事だからね！
プロの人も、依頼者の意向などを確認してから提案するんだよ。
初期投資が必要ないこともメリットのひとつだったっけ。
比較的リスクの低い節税対策として、先に紹介されたのか。
アパートを建てるとなると、当然その費用が必要だものね。
費用を回収する目処が立つのか、後先も考えなきゃなぁ。
いわゆる空室リスクを回避する手段のひとつとして、
『一括借上げ』を提案されることも増えているみたい。
サブリース会社に委託する形で、実際の入居率に関わらず、
決まった額の収入を得られるんだ。とは言っても、もちろん
通常の家賃の相場よりは安めの価格設定になるだろうけど。
運営に右往左往する要因のひとつを解消できそうだ。
入居者からのクレームやトラブルがあった時にも
サブリース会社が対応を代行してくれるような契約なら、
オーナーとして管理する負担も減らせるかもね。
最終的にリスクも含めて納得した上での選択ならいいんだ。
きちんと相談や確認・検討を重ねて、後悔のないようにね！
念のため、過去に要点を整理した部分も紹介しておこう。
ポイントが列挙してあるから、参考に眺めてみると良いかも。
Freeな相続 ＞ 賃貸物件の建築による節税対策まとめ
節税への道：建物をリフォームや解体する
相続の発生前に財産を有効消費しようって主旨さ。
その中でも今回は、既存の建物に手を入れていくことで
相続税の節税に繋げようという対策方法だよ。
具体的には『リフォーム』や『解体』だ。
ずっと少なくて済むし、予算も自分で調節しやすいね。
リフォーム・改築に関しては、費やした金額が
建物の評価額にそのまま上乗せで反映されることは
まずないだろうから、遺産総額を効果的に減らせそうだ。
活用されていない旧家や蔵などを壊してしまえば、
建物の評価額分＋解体費用が遺産総額から消えるよね。
もし空いた土地を持て余すようなら、それこそ今までに
紹介してきたような節税対策法にも利用できるよ。
遺産を受け取る側の意向も確認して尊重することかな？
せっかくのリフォームも、受け継いで使う人の好みや
ライフスタイルにそぐわなかったら、相手にしてみれば
無駄遣いだと思えてやきもきしてしまうこともあるかも。
相続の前準備に際しては、推定相続人とも事前によく
話し合って、家族みんなが満足できる結果を残したいね！